ARAI

                  Discursul Dl Clenciu Cristian, Vicepresedinte ARAI, rostit cu prilejul Conferintei APMCR, Conferinta la care Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare a fost “PARTENER OFICIAL’

 

Cum locuiesc romanii si de ce? 

Piata imobiliara romaneasca intre realitate si viitor

 

Problema lipsei locuintelor in Romania s-a agravat in ultimele doua decenii.

Daca inainte saracia insemna lipsa unui venit stabil si a unui loc de munca, acum conceptul se defineste si prin lipsa unei locuinte.

Studiind mai atent problema lipsei locuintelor, ar trebui sa ajungem sa analizam determinantele:

-factorii socio-demografici, in primul rind cresterea in volum a populatiei si cresterea sperantei de viata,

-schimbarile socio-economice (de ani de zile suntem intr-o continua tranzitie economica);

-distribuirea bunastarii este un punct de influenta important a acestei probleme : unii au prea mult, altii prea putin, altii DELOC.

România are locuinţe proprietate personală în proporţie de peste 95%. Procentajul e mare şi pentru că, după 1990, aproximativ 27% din fondul locativ s-a vândut chiriaşilor.

Am fi înclinaţi să spunem că nevoia de locuinţe este foarte mică. Lucrurile stau exact pe dos însă, dacă avem în vedere componenţa acestui fond locativ. În dimensionarea necesarului intră şi gradul de înlocuire a fondului locativ existent, şi gradul de uzură.

Conform studiilor, în fiecare an trebuie construite zece locuinţe noi la mia de locuitori. Un alt criteriu de calcul este ca într-o încăpere să nu fie mai mult de două persoane. Plecând doar de la aceste criterii şi având în vedere faptul că la noi peste 10% din locuitori, dintr-un fond de locuinţe de aproape nouă milioane, stau mai mult de doi în cameră, ar rezulta că e nevoie de peste un milion de locuinte. Aproape 90% din fondul locativ este mai vechi de 20 de ani. Mai mult decât atât, peste jumătate din locuinţele proprietate sunt mai vechi de 40 de ani. Aproape trei milioane de apartamente necesită reabilitare termică. .

Avem una din cele mai mari ponderi din Europa a locuitorilor din mediul rural – 47,3% din totalul populaţiei şi 90% din suprafaţa ţării. Ruralul este mult subdezvoltat în comparaţie cu standardele ţărilor europene.

 

Infrastructura fizică rurală incluzând starea drumurilor din zona rurală, alimentarea cu apă, caiile de comunicaţii şi dotarea locuinţei, are un impact potenţial important asupra dezvoltării rurale în general şi asupra stimulării investiţiilor în particular. Infrastructura are, de asemenea,un impact imediat asupra accesului populaţiei rurale la serviciile de bază, incluzând învăţământul şi sănătatea.

Zona rurală beneficiază de o reţea extinsă de drumuri, care sunt însă prost întreţinute. Drumurile rurale care cad în responsabilitatea comunelor acoperă aproximativ 28.000 km, iar drumurile care deservesc satele şi comunităţile împrăştiate încă 30.000 km .

Majoritatea populaţiei rurale se aprovizionează cu apă din fântânile proprii sau publice, iar restul (aproximativ 17%) au mici sisteme comunale de cişmele publice.

 

În zonele rurale, principala modalitate de încălzire a locuinţelor o reprezintă sobele cu lemne şi cărbuni (89,1% din gospodării). În zona rurală, doar 9% din locuinţe au acces la reţeaua de aprovizionare cu gaze naturale..

• Doar 11,7% din locuinţele rurale au toaleta în interiorul locuinţei.

Doar 16,4% din locuinţele rurale au baie sau duş.

Doar 25% din locuinţele rurale au post telefonic propriu

Echiparea gospodăriei şi serviciile comunitare precare fac sa existe diferenţele mari între zona rurală şi urbană .

Bunuri de consum	Urban	Rural
Fără aragaz	1,2	14,9
Fără frigider	3,8	22,6
Fără maşină de spălat	21,7	62,1
Dotarea gospodăriilor
Fără canalizare	10,6	82,6
Fără baie	13,9	82,7
Fără toaletă în interior	8,8	70,1
Fără sistem de apă caldă	19,6	86,5

• Sursa: Anchetă privind nivelul de trai al populaţiei, INS, 2005 (ACOVI 2004).

În anul 2008, doar 43,0% din populatia României aveau locuintele conectate la sistemele de canalizare si doar 28,9% dintre români au locuintele conectate la sistemele de canalizare prevazute cu statii de epurare, arata Institutul National de Statistica (INS),  

 

Chiar dacă, în conformitate cu standardele occidentale, nevoia de locuinţe este foarte mare, puţini români decid să schimbe apartamentul vechi din centru cu unul nou de la marginea oraşului.De ce?VOI INCERCA SA DEMONSTREZ IN CELE CE URMEAZA CARE ESTE MOTIVUL PENTRU CARE DESI EXISTA LOCUINTE NOI LA PRETURI ACCESIBILE IN ZONELE PERIURBANE ELE NU SUNT FOARTE AGREATE. In zonele periurbane, acolo unde ar trebui ca orasele sa se dezvolte pe segmentul rezidential ne confruntam cu lipsa acuta a drumurilor, care sa faciliteze accesul in timp util spre oras, cu inexistenta utilitatilor strict necesare si vorbim aici de energie electrica, gaze naturale, aductiune de apa si sisteme de canalizare si mai ales cu neimplicarea autoritatilor privind asigurarea de centre medicale, gradinite scoli sau biserici. Aceste zone ar trebui sa permita dezvoltarea de ansambluri rezidentiale cu suprafete generoase, mai mari cu cel putin 10-15% decat media celor construite in perioada comunista, care sa asigure conditii de locuit conform standardelor actuale si care sa permita practicarea unor preturi adecvate veniturilor celor care doresc sa faca acest pas. In contextul actual al crizei economice un segment puternic afectat este piata imobiliara. Exista stocuri de locuinte noi care in acest moment nu isi gasesc cumparatori, in special datorita preturilor mari de achizitie a terenurilor pe care s-au dezvoltat aceste ansambluri sau a costurilor de constructie ridicate din anii 2007-2008. Un element pricipal in construirea pretului de vanzare a unei locuinte noi il constituie incidenta pretului terenului asupra costului pe mp de constructie. Avem nenumarate cazuri de dezvoltatori care au achizitionat terenuri in anii de “boom” imobiliar (2007-2008) iar in aceste cazuri aceasta incidenta influenteaza in mod major pretul actual de vanzare. Primele opt luni ale anului 2009 au adus o scădere de peste 30% a tranzacţiilor imobiliare, faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit datelor prezentate de Uniuniea Notarilor Publici din România (UNNPR).În perioada ianuarie-august 2009 au fost înregistrate aproape 225.000 de tranzacţii, cu 110.000 mai puţine decât în 2008.Preturile imobilelor din 2009 sunt comparabile cu preturile din anii 2004-2005.

Nu putem vorbi de o relansare a pietei imobiliare in perioada imediat urmatoare in conditiile create de criza economica pe care o traverseaza Romania.

Incertitudinea locurilor de munca, scaderea veniturilor, scumpirea costurilor creditarii, finantarea obtinuta cu dificultate conduce la o grava lipsa de incredere a potentialilor cumparatori de locuinte noi.

Cred ca este momentul ca atit producatorii de materiale de constructii cit si constructorii sa inoveze domeniul gasind noi tehnologii si materiale economice care sa permita costuri scazute.

Clenciu Cristian Vicepresedinte ARAI